Teckna SLP- deadline imorgon tisdag 22 mars

Hej,

Här kommer en analys av börsintroduktionen för det intressanta fastighetsbolaget SLP. Notera att börsklimatet idag är tuffare än vanligt. Per i torsdags hade vi 11 genomförda noteringar varav endast två har fått en positiv start. Vi tror att oddsen är på vår sida i denna affär men rekommenderar som vanligt att se det här som en affär av flera och vara extra noga med riskhanteringen.

Med vänliga hälsningar,
Niklas Danaliv

Sammanfattning och översikt

För dig som vill ha en snabb överblick följer nedan en kort sammanfattning av analysen.

  • Företag: Swedish Logistics Property AB (SLP)
  • Bransch: Fastighetsbolag
  • Mer info:
    • Typ av affär: Börsintroduktion på Nasdaq Stockholm
    • Banker att teckna på: Nordnet & Nordea (OBS – kan ej tecknas hos Avanza)
  • Depåtyp: AF, KF, ISK
  • Teckningskurs: Inom intervall 25,5-27 SEK per aktie (det blir sannolikt 27 kr)
  • Minsta post:
    • I antal: 400 Aktier
    • I belopp: Inom intervall 10 200-10 800 SEK
  • Deadline: Tisdag 2022-03-22 OBS! kl 17:00
  • Första handelsdag: onsdag 2022-03-23
  • Sannolikhet för vinst/förlust:
    • Kort horisont (1 mån): 70 % / 30 % (på normal börs = 80 % / 20 %)
    • Lång horisont (6+ mån): 80 % / 20 %
  • Belopp att investera: maximalt 2 % av ditt kapital

Fördelar:

  • Tydlig fokus på förädlingsobjekt
  • Lönsam tillväxt genom förvärv
  • Låg ränta många år framöver
  • Bolaget noteras direkt på Stockholmsbörsen
  • Bra teckningsåtagare
  • Troligen goda tilldelningsmöjligheter
  • Nya fastighetsaktier går bra på börsen
  • Bolaget går direkt till Stockholmsbörsen
  • Starkt ägande bland ledning & styrelse
  • Positiva analyser

Nackdelar:

  • Substanspremie
  • Orolig marknad
  • Höga värderingar bland fastigheter
  • Räntekänsligt pga kapitalstrukturen

Övrig information

Denna analys är framtagen av Marc Nessler och Niklas Danaliv.

Inget tidigare ägande i SLP finns hos någon part som deltagit i framtagande av analysen, varken Niklas, Polynom eller närstående. Närstående avser att teckna i börsnoteringen på samma villkor och enligt samma förutsättningar som alla andra som tecknar.

Vi hoppas att du uppskattar att vi skriver ovan tydligt för att kasta ljus på vad som skulle kunna uppfattas som en intressekonflikt. För oss är det snarare ett sätt att visa att vi lever som vi lär och följer våra egna analyser och investerar enligt dem. Var vänlig och läs även ansvarsbegränsning och villkor längst ned i mejlet.

Som vanligt får du en uppföljning inom ett par dagar när vi sett hur aktien reagerat.

Introduktion och bakgrund

SLP är ett relativt ungt men snabbväxande fastighetsbolag vars strategi är att förvärva, förädla och förvalta logistikfastigheter på ett hållbart sätt. Bolaget grundades 2018 av Sveriges “Fastighetskung” Erik Selin (Grundare och VD för Balder), Greg Dingizian (Grundare och tidigare VD för Victoria Park), Peter Strand (Tidigare VD för Victoria Park) och Mikael Hofmann (Delägare av Er-Ho Bygg).

Var och en äger lite avrundat omkring 20% av bolaget före den stundande noteringen. SLP utökar och förädlar sitt fastighetsbestånd i ett högt tempo och har en tydlig tillväxtambition, att generera en genomsnittlig årlig tillväxt i substansvärde (NAV) om lägst 15 % och en genomsnittlig årlig ökning av förvaltningsresultatet om minst 15 % per aktie.

Vid årsskiftet ägde man 70 fastigheter, med flera pågående nybyggnadsprojekt, med ett sammanlagd fastighetsvärde som uppgick till 6,5 miljarder SEK. Per den sista december 2021 hade man hyresintäkter på 268 miljoner SEK och ett förvaltningsresultat på 131 miljoner SEK.

Ingen befintlig ägare säljer i den kommande noteringen utan SLP ger endast ut nya aktier för 750 miljoner som ska möjliggöra att hålla ett fortsatt högt förvärvstempo. 450 miljoner SEK har redan säkrats av 11 ankarinvesterare, vilket motsvarar 64% av erbjudandet.

Fördelar som talar för köp

Tydlig fokus på förädlingsobjekt

SLP köper i huvudsak fastigheter med en tydlig förädlingspotential. Det kan handla om vakanser, höga driftskostnader eller expansionsutrymme. Om dylika brister finns i uppköpsobjektet blir prislappen också betydligt lägre än om fastigheten hade varit “perfekt”.

Om SLP sen kan åtgärda dessa brister under sina första 1-2 år som ägare kan de sedan ansöka om en ny och ofta betydligt högre marknadsvärdering. När denna är klar kan de sen öka belåningen på fastigheten vilket medför att de normalt kan frigöra en stor del av det egna kapital som finansierade köpet (= normalt 40 % EK och 60 % banklån).

Vid flera av de köp de har genomfört sen start där fastigheterna har haft större vakanser har de redan haft en ny hyresgäst klar som har tillträtt fastigheten EFTER att köpet har blivit klart. Denna förädlingsstrategi ökar värdetillväxten i bolaget och sänker risken för alla investerare då man i praktiken kanske betalar 70-80 öre är för varje framtida krona.

Lönsam tillväxt genom förvärv

SLP växer så det knakar, med hyresintäkter som gått från 19 till 268 miljoner SEK mellan 2019 till 2021. Trots detta är bolaget lönsamt både avseende förvaltningsresultat och nettoresultat. Fria kassaflödet är negativt, men det är att förvänta sig i ett bolag som investerar för att växa i den takt.

Tillväxt kostar, men med eget kassaflöde, möjligheter till förmånliga lån på sikt och nu tillgång till kapitalmarknaden så bör SLP ha goda förutsättningar framåt. Modellen att kontinuerligt addera fler fastigheter till portföljen, som genererar stadiga intäkter, ser vi fungerar – inte minst hos ett antal konkurrenter inom branschen.

Utöver att förvärva fastigheter kan bolaget på sikt även få möjligheten att förvärva mindre fastighetsbolag, främst då grundarna har ett gediget kontaktnät. Detta leder ofta till skalfördelar via centraladministration, avtal för fastighetsskötsel & upphandling för renovering.

Låg ränta många år framöver

För de flesta fastighetsbolag är räntekostnaden för alla lånen den överlägset största kostnaden.  Även om vi inom snar framtid möter räntehöjningar lär det dröja ett tag till innan vi når upp till högre nivåer som kanske anses som mer normala, om man jämför med historiska nivåer.

Vissa tror till och med att det kommer dröja minst 10 år innan vi kanske får bestående högre räntor igen. Därför är det bra att veta att de flesta experter tror att vi kommer ha fortsatt historiskt låga räntor i hela västvärlden flera år till. Detta ökar lönsamheten för fastighetsbolagen och gör det billigare för dem att utveckla nya fastighetsprojekt i egen regi.

Bolaget noteras direkt på Stockholmsbörsen

Bolag som är noterade här har generellt mycket lägre risk än de bolag som finns på mindre listor som First North och Spotlight. Carnegie som håller i börsintroduktionen brukar sällan misslyckas. Det innebär att deras introduktioner nästan alltid får en positiv start på börsen.

Het nisch inom fastighetssektorn

Inte minst på grund av pandemin har vi fått en enorm framfart inom e-handeln. Antalet paket som skickas växer kraftigt och det gör även behovet av “sista-milen” lager inom geografiskt centrala lägen till en viktig punkt. Det driver i sin tur investeringar i nya etableringar liksom ombyggnation och automatisering av gamla fastigheter. Detta verkar även vara en av SLP:s strategier, att köpa äldre fastigheter med moderniseringsbehov som med hjälp av renovering kan öka sitt fastighetsvärde. Det är i spåren av denna utveckling som logistikfastigheter blivit ett allt hetare tema.

Bra teckningsåtagare

Elva ankarinvesterare har förpliktat sig att köpa aktier för 480 miljoner SEK, vilket motsvarar ungefär 64 % av hela erbjudandet. Några välkända aktörer finns också med, bland annat amerikanska kapitalförvaltaren Capital World Investors, Länsförsäkringar, Lannebo Fonder, SEB & Odin Förvaltning.

Friends and Family (närstående till SLP) tecknar ytterligare 20 %. Intresset att komma med på denna särskilda lista har varit ovanligt stort.

Troligen goda tilldelningsmöjligheter

SLP emitterar nya aktier för 750 Mkr, varav 120 Mkr kommer vara tillgängligt för allmänheten. Trots kyligt IPO-klimat verkar intresset vara stort varpå vi tror att emissionen blir kraftigt övertecknad. Det sagt tror vi att bolaget prioriterar ägarspridning varpå man borde ha goda chanser att få en reducerad tilldelning på kanske 100-200 aktier.

Nya fastighetsbolag brukar gå bra

Nästa alla nya fastighetsbolag vi har tipsat om de sista åtta åren har fått en bra start. Detta faktum ger goda odds även för SLP trots det oroliga börsklimatet.

Starkt ägande bland Ledning & Styrelse

Samtliga i styrelsen och ledningen äger aktier i bolaget. Flera av storägarna sitter i styrelsen, och grundarna av bolaget är kvar. Bolag som ägs av grundare och leds av ägare resulterar ofta i stora aktieägarvärden, främst när dessa redan har väletablerade namn och erfarenhet som Erik Selin, Greg Dingizian och Peter Strand. Många experter anser att Erik Selin är en av Sveriges absolut skickligaste fastighetsinvesterare.

Positiva analyser

Både Affärsvärlden och Dagens Industri har skrivit positiva analyser på SLP inför noteringen.

Nackdelar och risker

Substanspremie

Bolaget noteras till en substanspremie på ca. 39-48 %, beroende på vad kursen spikas på, vilket förenklat innebär att bolaget noteras till en värdering som är 39-48 % högre än bokförda värden. Till deras försvar ska dock framhållas att nästan alla noterade fastighetsbolag har börsvärden som är högt över respektive bokförda värden.

Det beror dels på att de bokförda värden ofta är konservativt satta pga diverse redovisningsregler och dels på att de bokförda värdena inte säger något om de framtida värdeökningar som kan ligga runt hörnet. Redan noterade fastighetsbolag som också har en stor andel logistikfastigheter t ex Logistea, har alla en betydligt högre premiumvärdering än vad SLP har. Hård och växande konkurrens

På grund av den ovan nämnda ökade efterfrågan för logistikfastigheter, främst drivet av den växande e-handel vi upplevt de senaste åren, kommer också en nackdel i form av en hårdare konkurrens. Allt fler bolag har insett att lager och logistik är en gynnsam nisch inom en trend som troligen fortsätter växa många år framöver. 

Orolig marknad

Läget i omvärlden är fortsatt osäker, mycket beror på konflikten i Ukraina och marknaden lär nog fortsätta var skakig så länge kriget pågår. Majoriteten av alla börsnoteringar under 2022 har varit negativa vilket också är en spegling över hur aktiemarknaden har gått under det här året.

Vi ser ett stort institutionellt intresse för bolaget via teckningsåtagare, men risken finns att småspararintresset är lågt då nästan alla noteringar gått dåligt på sistone. Svalt intresse kan även här leda till dålig utveckling, vilket leder till ännu lägre intresse.

Höga värderingar bland fastigheter

Fastighetssektorn, speciellt bostadsfastigheter är högt värderade idag på börsen, och det har länge pratats om en svensk fastighetsbubbla. Om marknaden skulle ompröva sin syn på “rätt värdering” , kommer SLP precis som andra fastighetsbolag antagligen börja gå sämre på börsen. Denna långsiktiga risk lär dock först kunna bli aktuell om några år, OM bubblan spricker. 

Räntekänsligt pga kapitalstrukturen

SLP finansieras i huvudsak genom upplåning från kreditinstitut, bestående av långfristiga skulder främst med rörliga räntor. Därav är räntekostnader en av de största kostnaderna idag, och en räntehöjning kommer ha negativ påverkan på bolagets lönsamhet. Däremot har SLP räknat med att kunna öka sina hyresintäkter i samma takt som inflationstakten, vilket skulle kunna balansera upp en höjd ränta.

Slutsats och vår bedömning av risken

SLP är ett relativt ungt fastighetsbolag inom en intressant nisch drivet av duktiga och erfarna fastighetsexperter. Det bör finnas goda möjligheter att växa, balansräkningen är stark och aktien är inte farligt högt värderad jämfört med övriga logistikfastighetsbolag.

Vi anser att fördelarna för SLP är starkare än nackdelarna. Vi tror därför aktien kan vara en bra investering på både kort sikt (0 – 1 mån) samt lång sikt (6+ mån). På kortare sikt är bolaget köpvärd och kommer med duktiga investerare i ryggen. På längre sikt varar bolaget inom en trygg och lönsam bransch samt har goda tillväxtutsikter.

Det oroliga börsklimatet vi har nu medför att vi höjer den korta risken från sju till åtta.

Vi sätter risken till 8 på riskskalan på kort sikt (0-1 månader) och rekommenderar att investera maximalt 2.0% av din portfölj i den här spekulationen. På lång sikt (>6 månader) sätter vi risken till 7 och rekommenderar att maximalt investera 3.0%. 

Var vänlig och observera att vi skriver maximalt, många gånger kan det vara lämpligare med en mindre position. Gör inte vårt maximum till ditt minmium. Välj en storlek som är rimlig i förhållande till din risktolerans och totala portfölj.

Goda Tiders riskskala

Nedan finner du vår riskskala som vi använder för att bedöma de olika casen.

Riskskala / Sannolikhet Vinst Förlust Maximalt belopp
att investera av
ditt totala kapital (*)
5 95% 5% 5%
6 90% 10% 4%
7 80% 20% 3%
8 70% 30% 2%
9 60% 40% 1%
10 50% 50% 0.5%

Självklart finns det inga garantier och värdet på aktien kan både öka och minska i värde. Det viktiga för dig som prenumerant är inte heller att den enskilda affären går plus. Det viktigaste är att summan av alla plus-affärer är större än summan av alla minusaffärer. Du bör således se den här affären som en av många över tid. Läs gärna mer på hemsidan, t.ex. här.

(*) Viktig information om riskhantering

Lika viktigt det är att välja vilka affärer du investerar i är det att fundera över hur stor position du tar. Vi avråder starkt från att använda mer än 10 – 15% av ditt totala investerbara kapital (=din portfölj) till alla våra tips då dessa är av spekulationskaraktär. Du ska inte heller investera pengar som du inte har råd att förlora. Dessutom bör du begränsa varje enskild affär till 0.5 – 5% av ditt totala investerbara kapital enligt riskskalan ovan.

Använd maximalt 10 – 15% av ditt totala investerbara kapital till summan av alla våra tips och begränsa den enskilda investeringen till 0.5 – max 5% av totalt kapital.

Grundregeln i allt investerande handlar nämligen om att aldrig ta risken att “explodera” och bli av med allt sitt kapital. För att kunna ge tips om investeringar som kan göra 10, 20, 30% eller mer så tar man risken att de kan falla lika mycket. Vi har tyvärr haft några enstaka fall då så också har skett, till och med ett fall sedan 2013 som gick i konkurs (Nustay) där man förlorade 100 % av sitt kapital. I grunden handlar det om att för att ta hem en förlust om -50% så behöver man en uppgång om 100% vilket är betydligt tuffare.

Vi ber dig därför att vara noggrann i din riskhantering så att du kan vara med på tips även i framtiden och se till att resterande del, de 85% av ditt sparande, är placerade på ett tryggt och korrekt sätt. Om de är placerade så att de spelar ett bra försvar, då kan du också unna dig att spela ett aggressivt anfall.

Lycka till med ditt beslut,
Niklas Danaliv

Ansvarsbegränsning och villkor

Samtliga åsikter, analyser och all annan information som lämnas i Goda Tiders nyhetsbrev lämnas uteslutande i informationssyfte och för allmän spridning. Informationen ska under inga förhållanden användas eller betraktas som individuell rådgivning. Informationen är baserad på källor, uppgifter och expertis som Goda Tider bedömer vara tillförlitlig. Goda Tider kan dock aldrig garantera riktigheten i informationen och informationen kan vara ofullständig eller nedkortad. Framåtblickande analyser m.m. baseras på subjektiva bedömningar om framtiden, vilka alltid innehåller osäkerhet och bör användas med försiktighet. Informationen är uteslutande avsedd för läsare i Sverige.

Syftet är att ge allmän information till mottagare av Goda Tider nyhetsbrev. Informationen ska under inga omständigheter anses utgöra ett personligt investeringsråd eller personlig rekommendation och det finns inget uppdragsförhållande mellan Goda Tider och mottagaren gällande finansiell rådgivning eller liknande. För undvikande av tvivel noteras att Lag (2003:862) om finansiell rådgivning till konsumenter eller annan liknande lagstiftning alltså inte äger tillämpning på information i Goda Tider nyhetsbrev.

Åsikter och analyser framförs i nyhetsbreven är personliga och informationen ska inte ensamt utgöra underlag för investeringsbeslut. Läsaren bör inhämta råd från andra rådgivare och basera sina investeringsbeslut utifrån egen erfarenhet. Goda Tider påminner läsaren om att handel med värdepapper är förknippad med risker. En investering kan exempelvis såväl öka som minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka hela det investerade kapitalet. Historisk avkastning är inte heller någon garanti för framtida avkastning.

Goda Tider frånsäger sig därmed ansvar för eventuell förlust eller skada av vad slag det må vara som grundar sig på användandet av analyser och övrig information som härrör från Goda Tiders nyhetsbrev. För fullständiga villkor, se hemsidan.

Uppföljning: SLP fick en bra start

Erbjudandet blev enligt uppgift extremt övertecknat varpå jag gissar att det var svårt att få tilldelning. Teckningskursen blev 27 kr och handeln startade igår runt 38 kr. Större delen av  gårdagen handlades SLP i intervallet 37-40 kr.

I skrivande stund ligger aktien runt 40 kr vilket innebär att aktien handlas med en premium mot bokförda värden på cirka 106%. Vid första anblicken är det högt men då ska ni veta att det börsnoterade bolag som är mest likt (Logistea) handlas med premie på 129 %.

Den höga premien innebär i praktiken att marknaden i förväg har prisat in en hel del framtida tillväxt i förväg. Vi tror dock att SLP har mycket goda förutsättningar att utvecklas starkt under de kommande åren. Det tar emot att köpa runt 40 kr men om du har en horisont på minst två och gärna tre år kan det sannolikt bli en bra affär.

Vill du vara mer försiktig kanske du istället ska lägga ett kurslarm runt säg 35 kr och hoppas på en rekyl nedåt senare i år. Det kanske kan ske i samband med kommande räntehöjningar från världens centralbanker. Dylika åtgärder brukar sätta lite press på fastighetsaktier generellt.